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借名買房，房屋到底屬于誰

【案情簡(jiǎn)述】

李某與周某系戰(zhàn)友關(guān)系，因周某沒有購(gòu)房資格，故李某借周某的名義購(gòu)買，因?yàn)殡p方朋友關(guān)系，所有沒有簽訂借名買房協(xié)議。2014年周某與A公司簽訂購(gòu)房合同，約定以按揭貸款方式購(gòu)買天通苑302房屋，合同簽訂后，李某將房屋首付款由自己的賬戶直接匯款到A公司賬戶；剩余購(gòu)房款以貸款方式支付。2016年7月，房屋所有權(quán)證下發(fā)，并登記房屋所有權(quán)人為周某。后委托周某對(duì)302房屋進(jìn)行出租，現(xiàn)在李某要求周某協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。周某不承認(rèn)雙方之間存在借名買房關(guān)系。

周某主張涉訴房屋系周某和其妻子共同所購(gòu)，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖然李某在購(gòu)房時(shí)支付的X萬元，系李某交給周某用于投資、理財(cái)?shù)腻X款，并非償還墊付的購(gòu)房款，并提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄以證明出資及歸還購(gòu)房款的情況，僅僅屬于雙方之間的借款關(guān)系，與房屋無關(guān)，并不承認(rèn)與李某間存在借名買的合同關(guān)系。

【代理過程】

廣州離婚律師接受李某委托后，結(jié)合本案證據(jù)材料，作出如下分析：
1.關(guān)于涉案房屋的出資情況，其中房屋首付款由李某直接匯款至開發(fā)商賬戶內(nèi)。
2.關(guān)于涉案房屋的居住使用情況，涉案房屋由周某具體負(fù)責(zé)出租事宜，根據(jù)雙方的短信往來和匯款單等證據(jù)，可以證明李某系受周某的指示出租房屋并將房租交付李某，房屋在李某的實(shí)際控制下。
3.關(guān)于302房屋的相關(guān)票據(jù)，包括但不限于涉案房屋的房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票、專項(xiàng)維修基金、補(bǔ)差價(jià)票據(jù)等購(gòu)房材料原件及裝修合同、發(fā)票、收據(jù)等裝修材料原件包括物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、水電費(fèi)等票據(jù)均由李某保管。
4.關(guān)于涉案房屋的裝修問題，現(xiàn)有證據(jù)可以證明裝修的費(fèi)用系李某出資，雖然周某提供的相關(guān)裝修合同上載明的發(fā)包方、甲方為周某，但系因涉案房屋登記的權(quán)利人為周末，且裝修系由周某具體負(fù)責(zé)，并不能證明裝修的實(shí)際出資情況。

以上三點(diǎn)均符合借名買房合同關(guān)系的外部表象特征和借名買房行為的特點(diǎn)，并不符合一般借款買房的借款、還款和居住習(xí)慣。周某稱其向李某借款，但又稱雙方對(duì)具體還款時(shí)間和利息計(jì)算方式都沒有約定，與一般生活常理相悖。

【審判結(jié)果】

法院支持了李某的請(qǐng)求，判決周某于法院判決生效之日起7日內(nèi)協(xié)助李某辦理過戶手續(xù)。

【律師點(diǎn)評(píng)】

因?yàn)楹芏嗳瞬粷M足限購(gòu)政策的購(gòu)房資格或者不方便以自己的名義去購(gòu)買房屋，所以很多人“曲線買房”，其中風(fēng)險(xiǎn)重重，出借人反悔，或出借人一旦涉及糾紛，房屋被查封或拍賣，便產(chǎn)生各種糾紛。司法實(shí)踐中，法院在認(rèn)定是借名買房關(guān)系還是借貸糾紛時(shí)，主要依據(jù)被借名人和借名人是否對(duì)借名買房達(dá)成一致意見；是否實(shí)際出資購(gòu)買房屋；由誰實(shí)際居住、使用房屋等具體情況進(jìn)行判斷。所以，廣州離婚律師建議借名買房時(shí)，注意保留雙方洽談時(shí)的錄音等，簽訂書面協(xié)議，明確約定房款數(shù)額、過戶時(shí)間、交房時(shí)間以及遲延過戶、不過戶等情形，并注意保管購(gòu)房手續(xù)、付款證明、繳款發(fā)票等書面證據(jù)材料。